Kiracı Tahliyesinde Avukatlık Ücreti ve Dava Süreci

Kiracı Tahliyesinde Avukatlık Ücreti Neye Göre Belirlenir

Kiracı tahliyesi davalarında avukatlık ücreti tek bir kalemden oluşmaz. Türkiye'de bu ücret genellikle üç parçaya ayrılır: dosya açılışında alınan sabit bir başlangıç ücreti, dava sonucunda tahsil edilen miktara göre hesaplanan nispi kısım ve icra veya tahliye aşamasındaki ek işlem ücreti. İstanbul Barosu'nun yayımladığı asgari ücret tarifesi bu işlemler için bir taban çizer; avukat bu tabanın altında ücret alamaz, ancak üst sınır serbestçe kararlaştırılır.

Esenler gibi kira uyuşmazlıklarının yoğun olduğu ilçelerde vekalet ücreti sıklıkla 15.000–30.000 TL bandında başlar; dosyada birden fazla kiracı, birikmiş kira alacağı veya tahliye taahhüdü varsa rakam yükselir. Sulh hukuk mahkemesindeki kira tespiti ya da itirazın iptali gibi ek talepler ayrı ücretlendirilir. Bu yüzden teklif alırken "her şey dahil" ifadesinin neyi kapsadığını yazılı olarak netleştirmek şart.

Sabit ücret mi, nispi ücret mi?

Basit bir tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde sabit ücret makul olabilir. Buna karşılık temerrüt nedeniyle açılacak bir davada, yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanan nispi ücret uzun vadede avukat için de kiracı için de daha öngörülebilir olur. Sözleşmede nispi oranın yanına bir üst sınır koymak, kira bedeli yüksek taşınmazlarda tarafları korur.

Sözleşme İmzalanmadan Önce Sorulması Gerekenler

Bir hukuk bürosuyla anlaşırken ilk soru "toplam ne ödeyeceğim" değil, "hangi işlemler bu ücrete dahil" olmalıdır. Tahliye davası kazanılsa bile kararın icraya konması ayrı bir emek ister: icra emri, haciz talebi, tahliye işlemleri. Bu adımlar ücrete dahil değilse süreç ortasında beklenmedik bir fatura çıkabilir.

İkinci önemli nokta masrafların kime ait olduğudur. Harç, tebligat gideri, keşif ve bilirkişi ücreti müvekkile aittir; bunlar vekalet ücretinden ayrı kalemlerdir. Davayı kazandığınızda mahkeme lehinize vekalet ücretine hükmeder, ancak bu tutar her zaman avukatla kararlaştırdığınız rakamı karşılamaz. Aradaki farkı peşinen bilmek, sonradan yaşanacak tartışmaları önler.

Avukatlık Kanunu'nun sır saklama yükümlülüğü, kira dosyanızda konuşulan mali bilgilerin üçüncü kişilerle paylaşılmasını engeller. Bu güvence, özellikle mülk sahibinin aile içi meselelerinin davaya taşındığı durumlarda kritik hale gelir.

Dava Süreci ve Gerçekçi Zaman Beklentisi

Tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür ve dosyanın yoğunluğuna göre ilk duruşma 2–4 ay sonrasına verilir. Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa süreç nispeten hızlı ilerler; temerrüt nedeniyle açılan davada ise ihtarname, iki haklı ihtar ve ödeme sürelerinin doğru hesaplanması gerekir. Bu adımlardan biri atlanırsa dava usulden reddedilebilir ve aylar kaybedilir.

Tipik bir senaryo şöyle işler: mülk sahibi üç aydır kira alamıyor, noterden ihtarname çekiyor, kiracı ödeme yapmıyor, ardından icra takibi başlıyor. Kiracı borca itiraz ederse takip durur ve itirazın iptali için ayrı bir dava açılması gerekir. Her aşama ayrı harç ve ayrı emek demek olduğu için avukatlık ücreti de buna göre şekillenir.

İcra aşamasında ücret neden değişir?

Tahliye kararı çıksa bile kiracı taşınmazı boşaltmazsa icra müdürlüğüne başvurulur. Bu aşamada yeni bir takip dosyası açılır, kolluk ve zabıta eşliğinde tahliye işlemi yapılır. Vekalet ücreti sözleşmesinde icra aşaması için ayrı bir kalem yoksa avukat bu işi ya ek ücretle yapar ya da yapmak istemez. Bu nedenle sözleşmede "tahliye ve teslim" ibaresinin yer alması, sürecin sonuna kadar kapsandığınız anlamına gelir.

Büro Seçerken Nelere Dikkat Edilmeli

Kira hukuku, ceza veya aile hukuku kadar görünür olmayan ama uzmanlaşma gerektiren bir alandır. Esenler'de bir avukatlık bürosu ararken yalnızca tabelaya değil, dosya deneyimine bakmak gerekir. İstanbul Barosu'nun avukat listesi üzerinden sicil numarası ve uzmanlık alanı doğrulanabilir; bu, sahte unvan iddialarına karşı en basit kontrol yöntemidir.

İki avukatın ortak avukatlık bürosu kurduğu yapılarda kira dosyanız tek bir kişiye bağlı kalmaz; izin veya hastalık durumunda dosya sahipsiz kalmaz. Yine de görüşmenin başında dosyayı hangi avukatın yürüteceğini sormak, sonradan el değiştiren dosyalarda yaşanan iletişim kopukluklarını önler.

Ücret konuşulurken aceleci davranmayın. İlk görüşmede rakamı net söylemekten kaçınan, "duruma göre bakarız" diyen bir yaklaşım ileride sorun çıkarır. Yazılı sözleşme, ödeme takvimi ve masraf kalemlerinin ayrı ayrı gösterilmesi hem mülk sahibini hem avukatı korur. Kiracı tahliyesi gibi duygusal yükü yüksek dosyalarda bu netlik, sürecin en az ücret kadar önemli parçasıdır.